Deklaration vid försäljning småhus, bilaga K5

Om du under 2021 har sålt en bostadsrätt eller ett småhus så ska du redovisa försäljningen under 2022. I detta inlägg reder vi ut begreppen samt vad du bör tänka på när du ska redovisa denna försäljning. För redovisning av bilaga K6, vänligen tryck här.

Bilaga K5 - Småhus

Denna blankett skall användas om du sålt ett småhus. Det finns olika typer av småhus; fristående villor, radhus, kedjehus och parhus räknas alla som småhus. Om du har sålt en bostadsrätt så deklarerar du försäljningen på blankett K6. Om du har sålt tomtmark deklarerar du försäljningen på blankett K7.

Småhuset eller ägarlägenheten är antingen en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Avgörande för bedömningen är hur husets eller ägarlägenhetens yta används eller är avsedd att användas. Vid en försäljning är det förhållandena på försäljningsdagen som avgör om småhuset eller ägarlägenheten är en privatbostad eller inte.

En privatbostad kan endast ägas av en fysisk person, det vill säga en privatperson.

Om en bostad inte längre uppfyller villkoren för att räknas som privatbostad ska den räknas som näringsfastighet istället. Det finns dock en tröghetsregel som innebär att en bostad förblir privatbostad under förändringsåret och det följande året, om inte ägaren begär att den ska omklassificeras. Om inte bostaden överlåts eller åter uppfyller något av villkoren för att räknas som privatbostad före slutet av det tredje året, ska den däremot klassificeras som näringsfastighet. Omklassificeringen gäller dock bara från och med det tredje året.

Varför är detta viktigt? Jo;

Vinst och förlust beskattas olika beroende på om ditt småhus räknas som en privatbostad eller som en näringsfastighet. Ägarlägenheter beskattas på samma sätt som småhus.

Om du säljer en privatbostadsfastighet med vinst ska 22/30 av vinsten beskattas. En förlust får dras av med 50 procent.
Om du säljer en näringsfastighet med vinst ska 90 procent av vinsten beskattas. En förlust får dras av med 63 procent.

Saknade uppgifter
Det är inte helt ovanligt att många som säljer sin fastighet har ägt fastigheten i många år. I många fall minns säljaren inte varken inköpspriset eller inköpsdatumen för fastigheten. En annan situation kan vara att säljaren har ärvt bostaden eller fastigheten. 

Dessa uppgifter går att få fram genom att kontakta Lantmäteriet. Om lagfart har sökts för fastigheten, borde uppgifter om köpeskilling finnas hos Inskrivningsmyndigheten. Vid en en lagfartansökan ska köpehandlingar bifogas vid lagfartsansökan och inskrivningsmyndigheten borde därför rimligtvis ha information om köpeskillingen.

När du övertar en fastighet vid arv har du rätt att överta den tidigare ägarens inköpspris vid reavinstberäkningen. 

Huvudregeln är att det inte är tillåtet att räkna ut eller göra en uppskattning av ett inköpspris vid deklarationen. Skatteverket kan då komma att begära in kompletteringar som legat till grund vid beräkning av inköpspriset. Den enda gången du kan göra en beräkning om inköpspriset saknas och fastigheten är förvärvad för lång tid sedan är då man använder sig av en schablonberäkning. Inköpspris = 150% av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Vill du ta reda på taxeringsvärdet kan du antingen söka via Skatteverkets register men detta register gäller enbart för 2007 och framåt. För tidigare taxeringsvärden måste du kontakta Skatteverket.

Avdrag

Om du har haft utgifter för grundförbättringar, förbättrande reparationer eller underhåll kan du ha rätt att dra av dem. Det gäller de år som de sammanlagda förbättringsutgifterna har varit minst 5 000 kronor. Utgifter för reparationer och underhåll får du bara dra av om du har haft dem under försäljningsåret eller något av de fem föregående åren. Du har även rätt att göra avdrag för försäljningsutgifter, exempelvis mäklararvode.

Uppskov

Om du har sålt med vinst har du i vissa fall rätt att skjuta upp beskattningen av hela eller delar av vinsten. Du begär uppskov genom att dra av ett preliminärt eller slutligt uppskovsbelopp från din uträknade vinst. Kontakta oss så hjälper vi dig att reda ut vilka avdrag du kan göra, beräkna eventuellt uppskovsbelopp samt hjälpa dig upprätta hela deklarationen.

Vi avsäger oss allt ansvar över att innehållet i texten är aktuellt och i linje med gällande lagar, regler och förordningar inom det skrivna ämnet vid tid för läsning. Vi kan därmed inte garantera att texten är aktuell eftersom uppdateringar sker kontinuerligt och siffror, uttalanden i texten och annat kan vara inaktuellt när du läser det. Därför är det viktigt att ha i åtanke när inlägget skrivits och vara kritisk till att förändringar kan ha skett sedan publiceringen av inlägget.

Vill du vara säker på att informationen är aktuell, hjälper vi dig mer än gärna genom rådgivning och stöd. Kontakta oss för mer information.